A escassez de terrenos e imóveis para locação
em algumas capitais é um dos problemas
Adivulgado pelo Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais de São Paulo (Secovi-SP) de que em 2010 foi o ano de retomada dos investimentos na área imobiliária, serviu como um dos maiores exemplos de que a economia brasileira havia saído da crise financeira de 2008-2009 sã e salva, já que a área movimenta em sua cadeia produtiva setores importantes e decisivos na geração de emprego e renda. Mas isso logo se transformou em um problema: o valor da casa própria e dos aluguéis aumentou muito no país. |
Em uma análise da última década, o Secovi-SP destaca que o setor passou por profundas mudanças. As principais causas foram o controle da inflação e o fortalecimento do real. O baixo risco e a criação de marcos regulatórios contribuíram com os investimentos, tanto por parte dos empresários do mercado imobiliário quanto dos compradores.
Para João Crestana, presidente do Secovi-SP, o Brasil continua em um momento de consolidação do crédito imobiliário como negócio, e a poupança e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) apresentaram bons indicadores de incremento. Além disso, a classe média alavancou o aquecimento do setor, com a compra de unidades de dois dormitórios de 45 a 60 m². “Isso se deve, principalmente, à mobilidade social e ao programa habitacional Minha Casa, Minha Vida”, avalia.
São Paulo: falta de terrenos
Para o Secovi-SP, a partir de 2011, o mercado imobiliário nacional acompanhará o incremento do PIB. “Disponibilidade de imóveis residenciais e salas comerciais para locação é uma das tendências do mercado imobiliário para 2011”, destaca o presidente da entidade.
Porém, no balanço apresentado por Celso Petrucci, economista-chefe e diretor executivo do Secovi-SP, vê-se dificuldades das empresas lançarem novos empreendimentos justificadas, sobretudo, pela escassez de terrenos em condições favoráveis para a incorporação. Esse fato reforça a necessidade cada vez maior de o poder público e a iniciativa privada estudarem a cidade de maneira estratégica.
Como não é possível produzir terra artificialmente, a solução é ampliar a ocupação de áreas com infraestrutura instalada e ociosa, como por exemplo, as regiões centrais de São Paulo, que tem capacidade de atender, com qualidade, a grande demanda por habitação. Entretanto, as dificuldades poderão se agravar se a cidade tiver de aguardar a revisão do Plano Diretor Estratégico, em 2012.
De acordo com a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), como consequência imediata desse descompasso urbano, de janeiro a novembro de 2010 foram lançadas no município aproximadamente 30 mil unidades. Em comparação a igual período de 2009, com 25 mil unidades, registra-se um crescimento de 19%, porém ainda é inferior ao volume de comercialização registrado no ano. O número recorde de lançamentos de novas unidades em 2007 (39 mil) não foi superado em 2010, apesar de os fatores macroeconômicos serem amplamente favoráveis a isso.
Outro agravante foi o mercado de locação residencial. Frente à escassez de unidades habitacionais para esse fim e a demanda existente, o preço dos aluguéis teve aumento considerável, nos últimos anos. Perante este cenário, o Secovi-SP tem estimulado a volta dos investidores ao mercado de locação, a fim de ampliar a oferta de novos imóveis. Contudo, a entidade reforça a necessidade de cautela em relação aos investimentos, para que o mercado não se torne especulativo.
Rio de Janeiro: cenário intenso
Para o mercado imobiliário carioca, o ano de 2010 foi, no mínimo, intenso. O cenário político-econômico do País, com a expansão do crédito e o aumento da renda média dos trabalhadores, sem falar nos efeitos positivos da Copa do Mundo e Jogos Olímpicos, bem como as Unidades de Polícia Pacificadora (UPPs), no Rio, aqueceram a construção civil e o mercado de compra, venda e locação de imóveis na região.
De acordo com levantamento realizado pelo Centro de Pesquisa e Análise da Informação (Cepai) do Sindicato da Habitação do Rio (Secovi Rio), ao longo de 2010, por exemplo, o metro quadrado dos imóveis ofertados para locação teve expressiva valorização em alguns bairros. Destaque para Botafogo, que apresentou a maior variação para os imóveis de um e dois quartos: esse tipo de unidade valorizou 112,5% e 60,2%, respectivamente. A Tijuca ficou em terceiro lugar, com 55% de valorização para os imóveis de dois quartos. Levando-se em consideração a variação do m² dos imóveis comerciais ofertados para locação, verifica-se que Copacabana foi o bairro onde se registrou a maior valorização: 52,9%.
No que diz respeito à rentabilidade, ou seja, à proporção entre os valores de locação e venda, nos diversos bairros do Rio, o panorama aponta que o maior índice, de janeiro a dezembro de 2010, foi registrado no Centro, para apartamentos de um quarto: 90,24% (taxa bem superior à dos principais índices financeiros, no acumulado de 2010): poupança (6,22%), IGP-M (11,32%) e INCC (7,57%).
Minas Gerais: supervalorização
e escassez de terrenos
Assim como em São Paulo, a cidade de Belo Horizonte tem enfrentado índice alto de aumento no valor de locação, tanto residencial quanto comercial. Segundo Ariano Cavalcanti de Paula, presidente da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/ Secovi-MG), desde 2005, os aluguéis têm aumentado sucessivamente acima da inflação. “Os índices vêm se repetindo em torno de três vezes a variação da inflação (IPCA-IPEAD) no mesmo período”, explica.
Para Cavalcanti, este comportamento é uma clara resposta à depressão dos valores dos aluguéis que ocorreu no final dos anos 90. “Economia aquecida, baixa oferta e demanda reprimida foram alguns dos responsáveis pela trajetória do aumento dos aluguéis nos últimos anos”, destaca.
A capital mineira também apresentou alta nos preços dos imóveis. Casos de valorização de 100% a 500% são relatados com frequência nos diversos tipos e localizações. Ele enfatiza ainda que o município de Belo Horizonte é muito pequeno, por isso enfr
enta escassez de terrenos. “Nós temos 330 mil km² de superfície, dimensão muito menor do que a maioria dos municípios da região metropolitana”, diz. Por outro lado, eles foram campeões em valorização. Para se ter ideia, um terreno na zona central da capital, no bairro Funcionários, vendido em 2008 por R$ 1.150 o m², foi revendido em 2010 por R$ 4.300 o m². Isso significa uma valorização de 273% no período ou uma taxa efetiva de 5,65% ao mês.
Baixada Santista só
ficou atrás da Capital
Acredita-se que devido aos investimentos feitos para a exploração no pré-sal, bem como e a injeção de R$ 6 bilhões na expansão do porto de Santos, houve forte aquecimento do mercado imobiliário na Baixada Santista, levando o setor a um processo de elitização.
Segundo pesquisa de mercado imobiliário da Baixada Santista divulgada pelo Secovi-SP, a valorização imobiliária em Santos aumentou em 48%, de agosto de 2009 a abril de 2011. Os apartamentos de um dormitório foram os mais valorizados nesse período, com um crescimento de 48,05%. Na sequência, aparecem os imóveis de dois quartos, com aumento de 42,22% e os de três quartos, com 31,56%.
De acordo com a pesquisa, em Santos, São Vicente, Guarujá e Praia Grande foram lançados 20.299 unidades residenciais. A cidade de maior destaque foi Santos, que atualmente é o quarto município no número de lançamentos imobiliários no Estado de São Paulo, ficando atrás apenas das cidades de São Paulo, Campinas e Jundiaí.
Já o valor do m² na região pode custar acima de R$ 5,5 mil, fato que torna a cidade a segunda mais valorizada do Estado. Em primeiro lugar aparece a capital. Com os investimentos previstos para o Porto de Santos e com a exploração do pré-sal, a tendência é que os imóveis continuem valorizando pelos próximos 10 anos, afastando o risco de uma “deflação” imobiliária.
Métodos construtivos
O lançamento do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida trouxe à tona uma série de processos construtivos. A Caixa Econômica Federal analisa cada um e, com base nisso, decide ou não liberar o financiamento para que integrem o programa. Para a liberação são levados em conta itens como desempenho, durabilidade, conforto, segurança e sustentabilidade.
Métodos tradicionais, como a alvenaria, seja com a utilização de tijolos ou blocos de concreto, ainda são mais privilegiados. Para a construção de unidades que atendem a famílias com renda entre três e dez salários mínimos, a Construtora Direcional, adota, por exemplo, processo construtivo de alvenaria estrutural, utilizando lajes pré-moldadas içadas, bem como vários outros componentes pré-moldados. “Esse tipo de processo nos permite ajustar a capacidade de construção em um canteiro de obras de forma muito ágil, de maneira que a construção acompanha a velocidade das vendas”, justifica Ricardo Ribeiro, da Direcional Engenharia.
Pré-fabricados ainda
encontram barreiras
O Comitê Habitacional da Associação Brasileira da Construção Industrializada (Abcic) trabalha fortemente para que o setor vença importantes desafios que ainda se constituem em barreiras para que os pré-fabricados avancem no segmento habitacional. De acordo com Íria Lícia Oliva Doniak, presidente executiva da Abcic, diferentemente dos países desenvolvidos, no Brasil a carga tributária que incide sobre os sistemas com pré-fabricados de concreto é maior do que sobre os sistemas convencionais e isso em situações que analisem viabilidade, partindo apenas do preço e não de uma análise custo/benefício. “Os órgãos públicos, por exemplo, não possuem licitação formatada para sistemas industriais, tanto no aspecto modalidade de contratação quanto medição dos serviços executados, pois carecem de informações”, revela.
Doniak acrescenta que outro fator de limitação é a falta de mecanização dos canteiros de obras, o que tende a ser revertido pela escassez de operários, fato que vem se constituindo em relevante gargalo para que as metas das empresas construtoras sejam atingidas. “Outro aspecto lembrado por ela, é que, no passado, algumas empresas sem experiência em pré-fabricação e sem estrutura de fábrica, ao utilizaram pré-fabricados em programas sociais como Qualihab, produziam elementos no próprio canteiro, sem considerações importantes de projeto e execução, o que culminou em patologias, comprometendo a eficiência do método. Perante este contexto, o Comitê Habitacional da Abcic tem desenvolvido ações para mostrar as vantagens do sistema e reverter esta imagem”, explica, ressaltando que os estudos envolvem também atender o programa Minha Casa, Minha Vida.
Programa Minha Casa, Minha Vida preocupa Secovi
Em todo Brasil, desde que foi lançado, o programa Minha Casa Minha Vida já contratou 1.079.689 moradias para famílias que se encaixam nos pré-requisitos do programa. De acordo com o Ministério das Cidades, o valor total gasto foi de R$ 60,2 bilhões. Em junho, durante o lançamento da segunda fase do programa Minha Casa Minha Vida 2, a presidente Dilma Rousseff anunciou a contratação de 2 milhões de unidades habitacionais e investimento de R$ 125,7 bilhões de 2011 a 2014. Desse total, R$ 72,6 bilhões são para subsídio e R$ 53,1 bilhões para financiamento.
De acordo com o Ministério do Planejamento, 60% das habitações serão destinadas a famílias com renda mensal até R$ 1.600 nas áreas urbanas e até R$ 15 mil anuais na área rural. Na primeira fase, esse percentual era de 40%. Para as famílias com renda de até R$ 3.100 na área urbana e R$ 30 mil na área rural, serão 600 mil habitações (30%). E para as que possuem renda de até R$ 5 mil mensais na área urbana e até R$ 60 mil anuais na área rural, serão 200 mil moradias (10%).
Outra mudança é que o imóvel destinado a famílias com menor renda só poderá ser vendido antes de dez anos se o proprietário quitar o seu valor total, incluindo o subsídio. O objetivo dessa regra é evitar a venda precoce do imóvel.
Para Ricardo Ribeiro, diretor comercial da construtora mineira Direcional Engenharia, em geral, as mudanças serão fundamentais para o aumento das vendas e continuidade do programa, de forma tão bem sucedida quanto foi à primeira fase. “A elevação no preço teto dos imóveis também foi outro ponto positivo, garantindo a continuidade do programa para os próximos anos”, diz.
Na opinião de João Crestana, presidente do Secovi-SP, apesar da evidente preocupação do governo com a saúde do Minha Casa, Minha Vida, para que o programa na faixa 1
(até R$ 1.600 de renda) possa decolar é fundamental que a Caixa Econômica Federal e o ministério das Cidades reconheçam a importância de atualizar os preços de aquisição dos imóveis, devido às novas exigências quanto ao acabamento e tamanho das unidades.
“A discussão do realinhamento dos preços tem de ser breve e com a participação direta do setor, pois já se passaram seis meses sem nenhuma contratação dentro do programa, e as empresas que investiram demais na continuidade da iniciativa não podem ficar paradas”, afirma Crestana.
Fonte: Estadão
