O IGP-M, índice para valores imobiliários medido pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), não registrava deflação há sete anos, mas a taxa de variação acumulada nos primeiros nove meses de 2017 foi de -2,10%, e nos últimos 12 meses, -1,45%. Como esse índice é adotado na maioria dos contratos de locação, a novidade vem gerando dúvidas no setor.
“Por força de vedações contratuais, praxe de mercado, maior poder de barganha dos proprietários e falta de posicionamento mais claro da jurisprudência, a deflação costuma ser desconsiderada e não aplicada aos contratos de locação”, explica o advogado Rodrigo Mutti, sócio coordenador da área imobiliária de Silveiro Advogados.
Mas, para ele, é importante que esse fato seja melhor enfrentado pelas partes envolvidas.
“É raro ocorrer deflação em um período corrido de 12 meses como acontece agora e, por isso, não há um tratamento muito claro para esse tipo de ocasião”, esclarece Mutti.
A diferença de 1,45% ou 2,10% pode não parecer significativa à primeira vista, mas há muitas empresas, contudo, que arcam com despesas mensais de alugueis acima de R$ 500 mil, o que pode significar uma economia de até R$ 126 mil ao longo de um ano”. O advogado adverte que há outros fatores a serem ponderados nesta ocasião, tais como: o prazo do contrato e o tempo de vigência transcorrido; o valor de mercado na região; as ofertas disponíveis; e o custo de eventual devolução do imóvel.
Munido destas informações, há a possibilidade de estabelecer uma negociação estratégica com os proprietários.
“A vacância em imóveis comerciais de alto padrão, em São Paulo capital, embora tenha parado de subir, ainda se aproxima de 25%, o que sempre preocupa os proprietários e desperta a atenção dos locatários para oportunidades. No Rio de Janeiro, fala-se em mais de 45% de vacância!
E o cenário de deflação interfere nesses preços”, comenta o advogado. Mutti acrescenta que “se o período de reajuste coincide com o prazo trienal de revisão do contrato, ao invés de brigar pela aplicação da deflação, pode ser mais vantajoso se utilizar do direito conferido pela Lei do Inquilinato e postular a readequação do aluguel ao valor de mercado.
Outra alternativa, mais grave, é trocar de imóvel”.
O fato é relevante e deve estar na pauta de locatários e proprietários para que ambos os lados não percam oportunidades de assegurar o melhor negócio.
Seguir praxes do mercado pode resultar ações equivocadas na gestão do seu contrato.