Segundo alvo

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Classe média assalariada expande financiamento imobiliário, mas programa
para baixa renda ainda não decola

Maior oferta de produto, criada a partir da adesão das construtoras; aliada a redução de preços proporcionada por subsídios aos materiais de construção; assim como a expansão do financiamento, com redução de juro e ampliação dos prazos. Tais fatores favoráveis caíram como uma pluma para incentivar um comprador que desde o ano passado já tinha interesse em comprar, mas adiou seus planos por conta da crise financeira e do medo do desemprego, ainda no último trimestre do ano passado.
As medidas governamentais conseguiram afastar a crise e a construção imobiliária respondeu rápido. Pesquisa trimestral do Secovi do mercado imobiliário evidencia significativa melhora do ânimo do mercado em São Paulo, destaca o presidente da entidade João Crestana. Em março foram comercializados 2.162 imóveis novos, contra os 1.556 de fevereiro e os 1.113 de janeiro. Os lançamentos também vem aumentando: foram 1.561 novas unidades em março, frente a 1.211 de fevereiro e 382 em janeiro.
A situação não é diferente em âmbito nacional. No primeiro semestre deste ano, a Caixa Econômica Federal (CEF) investiu R$ 17,5 bilhões em 351 mil operações de financiamento habitacional. Foi o melhor primeiro semestre da história da CEF no segmento imobiliário, representando expansão de 75% sobre o valor investido no mesmo período do ano passado. A informação é de Jorge Hereda, vice-presidente de Governo da instituição. Segundo o executivo, a continuar no mesmo ritmo, a Caixa pretende superar a meta de aplicar R$ 30 bilhões este ano em crédito imobiliário. Os últimos números fornecidos pela CEF, por meio da assessoria de imprensa, indicam investimentos de R$ 16,9 bilhões até o dia 26 de junho, na contratação de 342.373 habitações, e aumento de 95% em relação aos R$ 8,6 bilhões contratados em igual período de 2008. De acordo com Hereda, do total aplicado até agora, R$ 9,2 bilhões foram com recursos da caderneta de poupança e R$ 7,7 bilhões do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). O restante veio de outras fontes. Segundo ele, as contratações com dinheiro da poupança cresceram 220% no semestre. Os feirões da habitação, realizados nas capitais e em algumas grandes cidades do país, contribuíram muito para a expansão do crédito imobiliário, e continuam dando resultado positivo uma vez que as cartas de crédito têm validade de seis meses.

Crédito fácil, para quem tem renda

Os volumes do financiamento habitacionais do Sistema de Poupança e Empréstimo (SBPE), em maio, comprovam a estabilização do crédito e a rápida recuperação do mercado. Em maio foram financiados R$ 2,387 bilhões, semelhante ao mês de abril (R$2,370 bilhões), sendo 5,5% maior que o mesmo mês do ano passado (R$2,261 bilhões). Na comparação entre os primeiros cinco meses de 2008 e 2009, o aumento foi de 8,94%, de R$ 9,756 bilhões para R$ 10,629 bilhões. Nos últimos 12 meses, as operações de crédito do SBPE atingiram R$ 30,904 bilhões, superando em 37,4% as realizadas nos 12 meses anteriores (R$ 22,499 bilhões).
Quanto ao número de financiamento, houve ligeiro recuo entre abril e maio, de22.831 para 20.824 unidades, mas na comparação entre os períodos de janeiro a maio de 2008 e de 2009, registrou-se elevação de 3,55%, de 95.889, para 99.296 unidades. Nos últimos 12 meses, foram financiadas 303.092 unidades contra 227.562 nos 12 meses anteriores. A captação líquida das cadernetas de poupança (depósito menos retirada), em maio de R$ 1,374 bilhão, mas nos primeiros cinco meses do ano, ainda é ligeiramente negativa. Os efeitos positivos da queda da taxa Selic sobre as cadernetas não foram percebidos até maio.

Expectativa elevada

Muito festejado pelo mercado, o programa governamental Minha Casa, Minha Vida, que consolida medidas de incentivo à aquisição da casa própria, tem surtido efeito no mercado. Aprovado em março e iniciado em abril, foram investidos até o momento cerca de R$ 1,5 bilhão no financiamento de novos empreendimentos imobiliários e na contratação de 10 mil moradias, segundo Jorge Hereda. Sem dúvida, um ritmo lento para um programa que pretende produzir 1 milhão de casas até fim de 2010.
A maior parte dos projetos do programa concentram-se na região Sudeste. Segundo dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), as construtoras pediram financiamento para 55 mil moradias. A expectativa é de que em 60 dias, sejam analisados contratos de aproximadamente 300 mil unidades, segundo Paulo Safady Simão, presidente da Câmara Brasileira da Indústria de Construção.
Os dados da Caixa Econômica, atualizados até 8 de maio, indicam que os 270 projetos em estudo se referem ao financiamento de 46.859 moradias. Destes, somente 37 pedem o financiamento de 11.198 moradias para mutuários com renda entre zero e três salários mínimos. Nessa modalidade, o subsídio do governo federal é quase total, sendo que o mutuário paga uma prestação mínima de R$ 50,00, o desembolso total é de R$ 6 mil, e o imposto sobre o faturamento da obra cai de 7% para 1%. O comprador tem garantia de não perder o imóvel mesmo que fique inadimplente. A faixa de renda até três salários mínimos representa 60% do pacote, ou R$ 20 bilhões. O governo é quem cadastra o cliente e compra o imóvel diretamente das construtoras, sem despesa comercial para estas últimas.
Outros 120 projetos em análise pela Caixa pedem o financiamento de 18.581 moradias para mutuários com renda entre três e seis salários mínimos. Nesse caso, o programa federal pretende financiar com juros subsidiados cerca de 200 mil moradias.
O presidente da CBIC está otimista com o desempenho inicial do programa, e acredita que a Caixa poderá analisar o financiamento de pelo menos 600 mil habitações até a metade do ano. Na sua visão, o objetivo é estrapolar a marca de 1 milhão de residências, o que será possível através do programa, que abriu os caminhos iscais e jurídicos para isso. Para João Crestana, a inserção de um novo segmento criará novas necessidades, como subsídios municipais para atender a condôminos que ganham menos de três salários mínimos.
Para o presidente do Sinduscon-SP, Sergio Watanabe, o volume contratado até o momento é muito pouco em relação à meta do governo, persistindo a dificuldade em elaborar projetos habitacionais para a faixa de tr&

ecirc;s salários mínimos, principalmente nas grandes capitais. O atendimento a esse segmento da população somente será viabilizado se o poder público "doar os terrenos, hoje escassos e caros nessas regiões", menciona. A seu ver, se não houver a esperada agilização, 2009 poderá ser um ano atípico para a construção, com uma atividade menor no segundo semestre do que no primeiro. "Por enquanto, a esperança de um crescimento mais substancial fique mesmo para 2010", destaca.

Preços do terreno são entraves

Os preços dos terrenos são os principais entraves para a construção de unidades para as famílias de até três salários mínimos, mesmo utilizando o programa Minha Casa Minha Vida, em Fortaleza. Segundo o gerente de habitação da Caixa Econômica Federal Adalfran Carneiro, desde o anúncio do programa, ocorreu a especulação dos valores do imóvel na região. Os projetos exigem que o terreno tenha pavimentação, saneamento, ligação de água e luz. Como o valor de financiamento é de R$ 41 mil para casa e R$ 45 mil para apartamento, a valorização desses imóveis tem inviabilizado alguns projetos. O preço compatível para essa faixa de renda seria em torno de R$ 40,00.
Para outras faixas de renda, essa dificuldade não existiria, pois os projetos variam de R$ 70 mil a R$ 100 mil. "O terreno não compromete muito o valor da obra e a negociação é feita diretamente com a construtora. Já no interior do Ceará, os entraves ficam por conta da regularização do terreno. "Muitas vezes faltam documentos técnicos sobre as características, tamanho e propriedade do terreno, o que dificulta o processo de habilitação para as obras". O problema remete a outro programa do governo federal, o Programa de Arrendamento Residencial, que também derrapava no custo do terreno nas regiões metropolitanas.
Por conta dessa dificuldade em regiões de custo mais elevado, como São Paulo, é que o Secovi-SP recebeu com surpresa o veto do presidente em exercício José Alencar ao item da Lei 11.977 que tratava do financiamento a lotes urbanizados do programa Minha Casa, Minha Vida. Apesar de manter a possibilidade de utilização de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), para o financiamento de lotes urbanizados de interesse social, o programa torna-se pouco eficaz para atender a famílias de até três salários mínimos, conforme Caio Portugal, vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente da entidade. A seu ver, o maior gargalo do programa é a escassez de terra urbanizada e a inexistência de linhas de financiamento adequadas para investimentos em infraestrutura, produção e aquisição de novos lotes. "As empresas de desenvolvimento urbano detém grandes bancos de terra e a exclusão dos lotes urbanizados do programa impedirá um atendimento maior às famílias com renda até três salários mínimos", ressalta ele.

Rossi volta a mirar segmento econômico

A construtora Rossi, que se notabilizou nos anos 90 com imóveis voltados para a classe média, lança agora a Linha Rossi Ideal, motivado pelo programa Minha Casa Minha Vida. A empresa possui um banco de terrenos para oferta de 92 mil unidades, com expectativa inicial de produzir entre 13 mil e 15 mil unidades nas linhas Rossi Ideal, Praças, e Villa Flora. A nova linha de produtos Rossi Ideal inclui imóveis a partir de R$ 42 mil, a serem construídas em todas as regiões, a partir de uma unidade de negócios específica, comandada pelo diretor Rodrigo Martins.
O primeiro empreendimento é o Rossi Ideal Villa Brasil, lançado em maio de 2009, localizado em Benfica, na região metropolitana do Rio de Janeiro, em terreno de 7 mil m² dividido em 12 blocos. Com 192 unidades, o lançamento conta com duas opções diferentes de apartamentos, com dois ou três dormitórios de 43 e 51 m², contando com varanda, área de lazer, área verde, aproveitamento da iluminação e da ventilação natural.
A empresa pretende reviver a experiência obtida ao longo da manutenção do Plano 100 e Vida Nova, caracterizadas por imóveis de qualidade, a baixo custo, com autofinanciamento. Posteriormente, a empresa diversificou sua carteira de produtos, inserindo maior abrangência, desenvolveu produtos customizados em parceria com fornecedores e ampliou as fontes de financiamento.

Cury prepara expansão

A Cury, que tem a Cyrela como sócia, assinou carta de intenções com a prefeitura de Guarulhos, na região metropolitana de São Paulo, para produzir 12 mil unidades no município. O negócio ampliará a produção da construtora, que no ano anterior, lançou quatro mil unidades. Desse montante, oito mil destinam-se a famílias com renda entre zero e três salários mínimos, representando potencial de vendas de R$ 416 milhões. A construtora já tinha começado a negociar os terrenos, que ficam na região periférica da cidade. O programa acelerou o interesse da construtora.
Diferente de outras construtoras que nunca produziram imóveis de valor até R$ 50 mil, a Cury já atuava neste segmento de preço até 2005, tendo participado de obras incluídas no Programa de Arrendamento Residencial. Acabou desistindo justamente por conta dos preços considerados muito baixos. Os preços fixados pelo governo federal na região metropolitana de São Paulo é de R$ 52 mil, mas a construtora aposta no benefício adicional da redução de imposto e o fato de não haver gasto comercial. A empresa atua principalmente na zona Leste da capital e em abril viu as vendas crescerem em 30% em relação a março.

MRV cresce no vácuo da crise

A construtora MRV foi uma das que melhor aproveitou a rápida crise, não deixou a peteca cair e ainda cresceu. A empresa, que sempre priorizou o comprador de baixo e médio padrão, obteve o melhor desempenho de sua história. Ela registrou R$ 208 milhões de vendas em 2006 e hoje mantém projeções de fechar este ano entre R$ 2,4 bilhões e R$ 2,9 bilhões. No segundo trimestre, a empresa vendeu R$ 850 milhões, um crescimento de 77% sobre o mesmo trimestre do ano passado. "Devemos vender este ano entre 25 mil a 30 mil unidades", informa o presidente da companhia Rubens Menin, contra 15 mil unidades no ano passado, acrescentando que a empresa aproxima-se das companhias mexicanas Homex e Urbex. A MRV foi a primeira voltar para Bolsa, depois da melhora do mercado acionário. Ela já captou R$ 600 milhões na oferta pública ao preço de R$ 24,50. De acordo com o presidente da empresa, o investidor estrangeiro voltou a confiar no Brasil e está atento ao seg

mento voltado para o mercado econômico.
Outro case do mercado é a Brookfield, antiga Brascan, que já vendeu R$ 568,5 milhões de abril a junho, elevando em 77% o resultado do ano anterior, antes do processo de fusão.

Fonte: Estadão


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