Obra relatada por Marcos Gaspar, Gerente de Projetos Sênior da Cushman & Wakefield
Soluções de Engenharia aplicadas na Obra
Por se tratar de um retrofit, para tornar um edifício projetado para uma operação de diversos usuários, em um programa totalmente adaptado ao uso de um único cliente, partes da estrutura original tiveram que ser demolidas para adequação ao novo uso. Ex. piscina no 2º andar onde foram instalados uma cozinha e restaurantes completos para atender a toda a população do prédio.
As instalações elétricas tiveram que passar por um rigoroso processo de renovação com redundâncias para atender os critérios de segurança da futura operação. Foi instalado um novo Grupo Moto Gerador para atender toda a demanda do edifício e outro sistema de geração dedicado à operação de Tecnologia da Informação do cliente.
A automação prevista para atender a certificação LEED EB_OM contemplou a instalação de controles de vacância nas salas de reunião, dimerização inteligente da iluminação próxima à fachada e sensores de temperatura espalhados por toda a área de carpete.
Para atendimento da necessidade de rota de fuga de um novo auditório implantado, foi necessária a instalação de uma escada metálica externa cuja fundação teve que ser criteriosamente compatibilizada com a infraestrutura de instalações que passavam justamente no canteiro lateral onde a escada estava locada.
Um novo acesso ao empreendimento teve que ser projetado e aprovado junto à CET-Rio para reduzir o impacto que o grande tráfego de veículos causaria no entorno.
Outro estudo importante foi em relação ao tráfego vertical do edifício. Com a alteração de multiusuários para monousuário, a transição entre os elevadores de zona alta e de zona baixa no térreo era absolutamente insuficiente para a interação entre os departamentos. Para solucionar este problema, foi criada uma nova parada no 12º andar e também uma parada direta da zona alta no 2º andar – andar do restaurante.
Desafios Encontrados
Foram muitos os desafios encontrados na gestão deste contrato. O primeiro deles foi mapear e estabelecer um fluxo de trabalho e aprovações para todas as partes interessadas – Cliente Final, Contratante, Proprietário do Imóvel, Administração do Imóvel, Operação e Facilities, Construtora e Subcontratados.
Após esse processo, o prazo da obra em si foi muito arrojado e, por se tratar de um contrato no modelo Design and Build com constantes alterações de escopo, a negociação dos impactos de prazo eram sempre bastante complexas.
O fato do edifício ter ficado sem operação por 8 anos, sendo o nosso cliente o primeiro ocupante, muitas instalações estavam com vida útil já comprometidas ou apresentaram problemas devido à falta de operação, nos obrigando a diversos processos simultâneos de comissionamentos destas instalações.
A própria implantação do edifício, que ocupa praticamente uma quadra em uma região bastante nevrálgica do ponto de vista de tráfego urbano, dificultou muito a logística da obra e acrescentou uma série de requisitos legais para aprovação da sua operação.
Pessoas Gerenciadas
Como Gestora do Contrato, a Cushman & Wakefield lidava diretamente com
cerca de 90 pessoas entre Cliente Final representado por um time PMO, Contratante e Facilities, Operação e Manutenção do Edifício. A equipe da Construtora era formada por cerca de 20 profissionais de Engenharia e no pico da construção por 500 profissionais por dia.
Em nossa equipe de Gerenciamento tínhamos 9 pessoas, com a participação sazonal de outros 6 profissionais.
Ficha Técnica
Edifício Port Corporate – Av. Rio de Janeiro, 555 – Caju, Rio de Janeiro – RJ.
Edifício construído em 2013 na região do Porto Maravilha, Padrão AAA com Certificação LEED Gold.
- Valor de aquisição pela BSP: R$ 320MM
Athie Wohnrath – Desenvolvimento dos Projetos Arquitetônicos Conceituais – mar/18 à jun/2018.
MATEC – Contratada por concorrência em agosto/18, sendo:
- Agosto/18 à Outubro/18 – Consolidação dos layouts e desenvolvimento dos projetos;
- Novembro/18 – Início efetivo das obras.
- Julho/19 – Encerramento da obra.
Cushman&Wakefield – Gerenciamento do Contrato – junho/18 à agosto/19
Dados da edificação:
- 54.016,83 m² de área construída
- 35.837,53 m² de área de layout, com capacidade de ocupação para 3500 pessoas
- 552 vagas de estacionamento (com vagas presas)
- Dados da obra
- R$ 122MM de investimento
Sobre Marcos Gaspar
Atuando há quase 25 anos na Construção Civil, tive oportunidade de vivenciar todas as etapas para consolidação de um empreendimento, desde o estudo de viabilidade até a entrega da obra para o cliente.
Também fez parte da minha formação profissional uma grande abrangência nos segmentos de atuação: residenciais, institucionais, shopping centers, industriais, galpões logísticos e edifícios de missão crítica.
Iniciei minha carreira em construtoras de médio porte que atuavam na área residencial, passando por escritórios de projetos a Racional Engenharia, onde fiquei por quase 8 anos como Coordenador de projetos.
Em 2011 fundei a MHAG, Gerenciadora responsável por mais de 500.000,00 m² de projetos de galpões logísticos gerenciados, torres comerciais, hotéis, re-adequação de projetos para um Presídio, Indústrias, além de projetos autorais para diversos segmentos.
Iniciei em 2014 como prestador de serviços para a Cushman & Wakefield e no início de 2019 tive a oportunidade de integrar efetivamente o time do PDS – PDS Project & Development Services – onde estou tendo grande oportunidade de aprendizado na Gestão de Contratos e no desenvolvimento em Gestão de Pessoas.
